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Cédula Hipotecaria y la CTH

A mediados del siglo pasado, la cédula hipotecaria (CH) era el instrumento financiero preferido por los constructores y para quiénes adquirían vivienda. Además, se constituyó en un mecanismo para estimular el ahorro de largo plazo. A fines de siglo, la CH había perdido su lustre, y la única institución que participaba en la compra de las mismas era la Caja del Seguro, hoy Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.


Las dos décadas perdidas con que cerró el siglo anterior se encargó de sepultar a la CH con la promulgación de la Ley General de Instituciones Financieras. En el año 2002, fue reincorporada a la legislación ecuatoriana.


En la actualidad con un déficit de vivienda creciente, es importante ampliar las opciones de financiamiento para la construcción de vivienda, y entre ellas reactivar la CH. La CH es un título ejecutivo que contiene un derecho económico que consiste en la percepción de una renta periódica, y el derecho al reembolso del capital determinado en la misma en el plazo estipulado para el pago del préstamo, ya sea por sorteos semestrales o por orden cronológico.


En la última década del siglo pasado se creó la Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas conocida como C.T.H. cuyo objetivo era el de comprar las CH que emitían los bancos para desarrollar un mercado secundario a través del mercado de valores. Inicialmente, se permitió que bancos privados sean parte del capital accionario conjuntamente con la banca pública y la CAF institución que además suministró los recursos para los estudios y su implementación.


El gobierno anterior envió un proyecto de ley que obligaba a los bancos privados a desinvertir en la C.T.H., quedando como accionistas únicos la CFN y la CAF. Lamentablemente la C.T.H. nunca despegó, con un capital de más de nueve millones de dólares, tiene una cartera productiva de escasamente $29,0 millones. Por lo tanto, lo que se requiere es una fuerte inyección de capital de por lo menos $100,0 millones para que se constituya en una partícipe importante en el financiamiento de la construcción de vivienda.


La operación es simple. Las instituciones financieras autorizadas, al aprobar un crédito hipotecario, le entrega al cliente CH que están respaldadas por el bien puesto en garantía. El cliente acude a una Casa de Valores para que negocie a su nombre esos papeles en las Bolsas de Valores en donde el comprador más importante sería la C.T.H.


Luego de la compra de las Cédulas, la CTH las titulariza y coloca esos papeles en el mercado de valores para levantar recursos frescos que le permitan continuar comprando nuevas CH, y así sucesivamente. Es decir se genera un efecto multiplicador de papeles respaldados por las hipotecas emitidas por el sistema financiero reactivando la construcción, reduciendo el déficit de viviendas y generando empleo. Por lo cual, se requiere reactivar la CH como mecanismo complementario para la financiación de la construcción y adquisición de vivienda y a su vez, capitalizar a la C.T.H. para desarrollar un mercado secundario de hipotecas que estimule el crecimiento del sector de la construcción.


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